「5年ルール」「125%ルール」とは？未払利息までわかりやすく解説

住宅ローンの変動金利には、返済額の急な変化をやわらげるための運用がしばしば見られます。ただし、その内容や有無は銀行・契約によって異なります。仕組みを図で押さえておきましょう。

①5年ルールとは

元利均等返済の変動金利型ローンでは、返済期間中に適用金利が変わっても、毎月の返済額そのものは5年間は変えずに据え置く、という運用が多くの銀行で見られます。これを一般に「5年ルール」と呼びます。

返済額が据え置かれている間も、金利が上がれば「その月の返済額のうち、利息が占める割合」は増え、「元本に充てられる割合」は減ります。返済額の数字自体は変わらなくても、内訳は静かに変化していく、という点がポイントです。

②125%ルールとは

5年ルールで据え置かれていた返済額も、見直しのタイミングでは金利の実勢に合わせて改定されます。このとき、返済額の急激な上昇を抑えるために、「見直し後の返済額は、直前の返済額の1.25倍まで」という上限を設ける運用が多くの銀行で見られます。これを一般に「125%ルール」と呼びます。

この上限があるおかげで返済額の急上昇はやわらぎますが、上限を超えた分の利息負担そのものが消えるわけではありません。次の「③未払利息」として繰り延べられる可能性がある、という点が重要です。

③未払利息とは

毎月の返済額のうち利息に充てられる部分だけでは、その月に発生した利息をまかないきれない場合、その差額を「未払利息」と呼びます。5年ルール・125%ルールによって返済額の上昇が抑えられているときほど、未払利息が生じやすくなります。

未払利息が積み上がると、返済を続けていても元本がなかなか減らない、あるいは減らないどころか増えているように見える状態が起こり得ます。取り扱いは契約により異なりますが、繰り延べられた未払利息を返済の終盤や完済時にまとめて精算するよう求められる場合があります。

この「利息だけで毎月の返済額を上回ってしまう金利の水準」については、メインツールの結果画面でご自身の数字に基づく目安を確認できます（→金利上昇シミュレーター）。

④重要：採用していない銀行もある

⑤本サイトの計算との関係

本サイトのメインツール（金利上昇シミュレーター・金利見直し効果チェック）は、「金利が変わったら、その変化がすぐに全期間の返済額へ反映される」という、5年ルール・125%ルールを考慮しない簡易モデルで計算しています。

そのため、実際に5年ルール・125%ルールが適用される契約では、本サイトが示す「金利上昇後の毎月返済額」よりも、当面の実際の返済額の上昇はゆるやかになる可能性があります。一方で、その間に増えた利息負担が消えるわけではなく、未払利息として先送りされている可能性がある、という点は変わりません。

「今の金利のまま将来ずっと計算するとどうなるか」という概算値として、まずは本サイトの数字で全体感をつかみ、5年ルール等の運用については契約書・金融機関で確認する、という使い方をおすすめします。

よくある質問

5年ルールは全銀行にありますか？

いいえ。5年ルールは多くの金融機関の変動金利型ローンで採用されている運用ですが、すべての銀行・すべての商品にあるとは限りません。採用の有無や具体的な内容は契約によって異なるため、必ずご自身の契約内容をご確認ください。

未払利息が発生したらどうなりますか？

未払利息が発生すると、毎月の返済額の中の利息分だけではその月の利息をまかないきれず、差額が繰り延べられます。繰り延べられた分は元本が減らない要因になったり、完済時や返済額見直し時にまとめて精算を求められたりする場合があります。具体的な取り扱いは契約により異なるため、借入先の金融機関への確認が必要です。

125%ルールがあれば安心ですか？

125%ルールは返済額の急激な上昇を抑える仕組みですが、抑えられた分の利息負担そのものがなくなるわけではなく、未払利息として繰り延べられる可能性があります。また、このルール自体を採用していない契約もあります。「上限があるから安心」と言い切れるものではなく、急激な変化を緩和する仕組みの一つとして理解することをおすすめします。

自分の銀行のルールを確認する方法は？

契約時に受け取った金銭消費貸借契約書（金消契約書）の「返済方法」「金利変更時の取り扱い」といった項目を確認する方法や、借入先の金融機関の公式サイトにある住宅ローン規定・よくある質問を確認する方法があります。不明な点があれば、借入先の窓口やコールセンターに直接問い合わせるのが最も確実です。

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