借り換え効果の計算方法｜金利差だけでは決まらない

見直し効果は「金利差」だけで決まらない

住宅ローンの見直し（借り換えや、いまの金融機関への金利引き下げ交渉）を検討するとき、多くの方がまず気にするのは「金利がどれだけ下がるか」という金利差です。もちろん金利差は重要な要素ですが、それだけで効果の大きさが決まるわけではありません。実際の効果は、次の3つの要素の組み合わせで決まります。

• 金利差：見直し前と見直し後の金利の差
• 残高：見直し時点でのローン残高
• 残期間：残っている返済期間の長さ

同じ金利差でも、残高が大きいほど、また残期間が長いほど、総返済額に与える影響は大きくなる計算になります。逆に残高が小さかったり、残りの期間が短かったりすると、金利差が同じでも効果は小さくなります。「金利差が一定以上あれば効果が出る」といった一律の目安はなく、この3要素の組み合わせによって一件ごとに変わるのが実際のところです。

たとえば返済開始から年数が経ち、残高がかなり減っている段階では、同じ金利差でも見直しの効果は当初より小さくなる計算になりやすい傾向があります。逆に、借入からまだ日が浅く残高が大きい段階ほど、金利差の効果は総額として大きく現れやすくなります。いま見直しを検討する価値があるかどうかを判断する前に、まずは自分の残高と残期間を確認しておくことが出発点になります。

諸費用を差し引いた「正味の効果」で考える

借り換えを行う場合、金利が下がって毎月の返済額が減っても、それだけで得をしたとは言い切れません。借り換えには、事務手数料・保証料・登記費用といった諸費用がかかるためです。見直しの効果を正しく判断するには、金利差によって減る返済額の合計から、この諸費用を差し引いた「正味の効果」で見る必要があります。

本サイトの計算では、諸費用を「残高×2.2%＋11万円」という概算モデルで見積もっています。実際の費用は銀行や登記の内容によって大きく変わります。正味の効果がプラスであれば見直しによる負担軽減が諸費用を上回っている計算になり、マイナスであれば諸費用の方が大きい計算になります。

なお、金利を下げる方法は借り換えだけではありません。いまの金融機関に金利引き下げを相談する「引き下げ交渉」という選択肢もあります。交渉がまとまれば、借り換えのような諸費用をかけずに金利差の効果をそのまま受け取れる可能性がありますが、応じてもらえるかどうかは金融機関次第です。

借り換えの諸費用には、事務手数料・保証料・登記費用・印紙税・場合によっては団体信用生命保険の再加入にかかる費用などが含まれることがあります。内訳や金額は金融機関・借入内容によって大きく異なるため、本サイトの概算モデルはあくまで目安として扱ってください。実際に見直しを検討する段階では、複数の金融機関から諸費用込みの見積もりを取り、正味の効果を個別に確認することをおすすめします。

具体例で見る：残高2,500万円・残り25年のケース

実際の数字で見てみます。残高2,500万円・残り25年のローンを、金利1.475%から0.845%へ見直した場合の概算は次のとおりです（本サイトのシミュレーターによる算出値）。

このケースでは、毎月の返済額が7,217円減り、残りの返済期間全体では総額約216.5万円ほど返済額が減る計算になります。そこから諸費用66万円を差し引いても、正味で約150万円の負担軽減という計算結果になります。

ただし、これはあくまで一つの条件での概算です。残高・残期間・金利差が変われば、正味の効果も変わります。借り換えには金融機関の審査があり、実際に適用される金利や諸費用は契約内容によって異なります。

まずは自分の数字で計算してみる

ここで紹介した金額は、あくまで一つの条件（残高2,500万円・残り25年）での計算例です。ご自身のローンの残高・残期間・いまの金利、そして見直し後に想定する金利を入力すれば、同じ考え方で「あなたの場合の正味の効果」を概算できます。引き下げ交渉を検討する場合も、まず数字を確認してから相談すると、話が具体的に進みやすくなります。